7月31日，雲南日報(bào)刊登專版文(wén)章《升級大(dà)配套 做優大(dà)環境 煥新大(dà)市場——俊發·新螺蛳灣片區(qū)繪就跨越發展藍圖》，深度全面介紹了(le)俊發·新螺蛳灣的蝶變。繼7月17日後，雲南日報(bào)再次專版刊登俊發·新螺蛳灣片區(qū)建設所取得的一系列矚目成就。全文(wén)如下(xià)：

2019年7月26日，俊發集團旗下(xià)公司雲南中豪置業有限責任公司通過網上(shàng)公開(kāi)交易方式，以91.98億元的價格競得官渡區(qū)矣六街道(dào)11宗共789畝土地（包含7宗住宅用(yòng)地，4宗商業用(yòng)地）。

該批土地位于俊發·新螺蛳灣闆塊内，屬于官渡區(qū)塔密片區(qū)三舊連片開(kāi)發改造項目，北臨廣福路，東臨昆玉高(gāo)速，南臨繞城(chéng)高(gāo)速，西臨彩雲北路，地處昆明(míng)主城(chéng)、呈貢新區(qū)、空(kōng)港新城(chéng)的中心區(qū)域，區(qū)位優勢明(míng)顯，多條城(chéng)市幹道(dào)環繞，三條地鐵(tiě)軌道(dào)線（包含規劃未建）貫穿，距機場、高(gāo)鐵(tiě)站(zhàn)路程均在30公裏以内，片區(qū)内還設置了(le)大(dà)型公交樞紐、南部客運站(zhàn)、雲南省旅遊服務中心等設施。據測算(suàn)，未來(lái)5年，片區(qū)内的居住人口有望突破15萬人，項目周邊的輻射人口将達100萬人。

與區(qū)位優勢形成鮮明(míng)對(duì)比的是，新螺蛳灣片區(qū)内部生活、教育、醫(yī)療配套匮乏，城(chéng)市功能(néng)較爲單一，已入駐的2.5萬商戶和(hé)4000多戶居民多年來(lái)面臨上(shàng)學難、就醫(yī)難、出行難等問題。随着此次土地成功交易，新螺蛳灣片區(qū)的公共設施配套、人居環境、商業氛圍有望大(dà)幅提升，城(chéng)市功能(néng)布局和(hé)産業結構、社會(huì)結構得以優化。
讓當年“孤島”亮(liàng)起萬家燈火

每天清晨，繁忙的螺蛳灣市場就迎來(lái)摩肩接踵的人群。這(zhè)個總面積約4平方公裏的區(qū)域，有經營戶2.5萬戶，已開(kāi)業經營面積超過380萬平方米，女裝、男(nán)裝、童裝、鞋業、百貨、家電、建材、藥材、燈飾、窗簾布藝等批發零售業态一應俱全，日均人流量達30萬餘人次。

但(dàn)是，曆史因素導緻該市場發展和(hé)片區(qū)宜居度受到(dào)制約：部分内部道(dào)路建設未完工(gōng)、交通微循環不暢，學校配套、醫(yī)療配套缺乏，大(dà)部分商戶、業主和(hé)務工(gōng)人員的子女無法就近入學、就醫(yī)，拆遷項目長期停工(gōng)留下(xià)大(dà)片荒蕪土地，住宅建設體量嚴重不足，餐飲、購物等生活消費場所缺失⋯⋯一到(dào)晚間，當大(dà)量人群離開(kāi)，新螺蛳灣片區(qū)猶如一座“孤島”，沉寂在城(chéng)市的萬家燈火當中。

2018年8月，昆明(míng)市規劃局公示了(le)官渡區(qū)塔密片區(qū)三舊連片開(kāi)發改造項目相關區(qū)域控制性詳細規劃調整規劃方案，調整改善了(le)片區(qū)空(kōng)間結構及功能(néng)布局，在公共綠地不減少的前提下(xià)，重點對(duì)教育資源的布局、布點和(hé)服務半徑進行了(le)優化，爲片區(qū)改造的實施和(hé)城(chéng)市環境品質的提升奠定了(le)基礎。

本次出讓地塊編号爲KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22，一共11宗約789.4畝，含616畝住宅用(yòng)地和(hé)173畝商業用(yòng)地，容積率4.38-8，最大(dà)可建面積約287萬平方米。

令外(wài)界關注的并非僅僅是土地交易規模，更是公共設施配套建設和(hé)其他(tā)用(yòng)于環境品質提升的舉措。

土地競得者俊發集團，于2017年10月成立昆明(míng)俊奧商業有限公司（以下(xià)簡稱“俊奧公司”），自(zì)重組該片區(qū)原開(kāi)發企業——中豪集團以來(lái)，在解決民生維穩、金(jīn)融債務、市場提升等方面，取得了(le)階段性的成效。此次再競得11宗連片土地，爲新螺蛳灣片區(qū)整體開(kāi)發、功能(néng)提升赢得了(le)空(kōng)間。

除教育、醫(yī)療、道(dào)路、綠化等基礎配套建設之外(wài)，值得一提的是片區(qū)内商業業态的重新調整。俊奧公司副總經理(lǐ)王振宇介紹，此前的螺蛳灣國際商貿城(chéng)是定位于面向西南的、以批發業态爲主的小(xiǎo)商品貿易市場，但(dàn)随着商業格局、消費行爲、片區(qū)人口的變化，除了(le)對(duì)商貿市場原有業态進行優化調整之外(wài)，此次新增的3塊商業用(yòng)地，還将打造約60萬平方米的體驗式商業，包括大(dà)型購物中心、餐飲消費體驗目的地、一站(zhàn)式娛樂潮玩(wán)地，特色文(wén)創藝術場所、IMAX影院、運動健身配套等。

認清機遇挑戰  重構商業生态

西南地區(qū)富有盛名的小(xiǎo)商品交易市場——“螺蛳灣”，曾是老(lǎo)昆明(míng)幾代人的經典記憶。螺蛳灣經營商戶運用(yòng)自(zì)己的智慧，揮灑汗水(shuǐ)，建設市場。螺蛳灣的變化發展就是我國改革開(kāi)放(fàng)的縮影，它的變遷也(yě)折射了(le)一座城(chéng)市的發展變遷。

10年前，因老(lǎo)螺蛳灣不再适應城(chéng)市發展的需要，根據昆明(míng)市委、市政府的工(gōng)作(zuò)部署，2009年2月西山區(qū)啓動螺蛳灣商業業态升級改造暨螺蛳灣中央商務區(qū)（二級CBD）建設項目升級改造工(gōng)作(zuò)，2009年11月完成老(lǎo)螺蛳灣市場關閉搬遷，原經營商戶全部整體搬遷至新址——“中豪螺蛳灣國際商貿城(chéng)”。此地爲昆明(míng)市主城(chéng)區(qū)與呈貢新區(qū)的交通門(mén)戶，東臨昆玉高(gāo)速、西臨新昆洛路、北靠廣福路、南接昆明(míng)市南部客運站(zhàn)，正居于未來(lái)的昆明(míng)市東南闆塊核心地段。

經多年發展，螺蛳灣升級改造成爲雲南商貿業升級的代表性事(shì)件之一；是提升昆明(míng)城(chéng)市商業競争力的又一契機；是建設區(qū)域性國際中心城(chéng)市的昆明(míng)，把目光投向更廣闊市場的一次嘗試。

表面上(shàng)看(kàn)，老(lǎo)螺蛳灣升級改造前的消防隐患、交通瓶頸、環境不佳是公衆能(néng)夠感受到(dào)的缺憾；從(cóng)專業角度來(lái)看(kàn)，缺乏大(dà)物流、大(dà)配套，才是阻礙一個綜合性、有輻射力的商貿城(chéng)繼續向前走的緻命問題。

然而螺蛳灣國際商貿城(chéng)的前進道(dào)路并不平順。2014年以來(lái)，其開(kāi)發主體中豪集團由于資金(jīn)鏈斷裂、内部管理(lǐ)混亂、違規預售、欠付工(gōng)程款等原因，旗下(xià)開(kāi)發的項目悉數停工(gōng)。

自(zì)俊發集團宣布全面重組中豪集團以來(lái)，社會(huì)各界爲之一振。如今要在現(xiàn)有的螺蛳灣小(xiǎo)商品交易市場的基礎上(shàng)構建全新的商業生态，面對(duì)機遇和(hé)挑戰，俊發将會(huì)怎樣做？

新螺蛳灣的市場經營面臨諸多瓶頸，原有的依賴市場本身塊狀聚集的傳統模式，顯然早已落後。新螺蛳灣的商戶要在新經濟時(shí)代實現(xiàn)升級轉型，必須應對(duì)電商沖擊和(hé)“去中間環節”趨勢的巨大(dà)挑戰。否則，隻能(néng)在全球産業鏈分工(gōng)的微笑(xiào)曲線中，處在仿版複制、二級批發的價值鏈最低(dī)端。

俊奧公司總經理(lǐ)崔慶鵬介紹，升級改造的目的，是在傳統批發爲主的購物模式基礎上(shàng)新增符合新時(shí)代購物需求的業态和(hé)配套，這(zhè)不僅涉及到(dào)硬件的改造升級，還涉及經營思路的轉換、市場服務的優化。近一年來(lái)，俊奧公司主要圍繞上(shàng)述目的開(kāi)展工(gōng)作(zuò)，力争在保留“螺蛳灣”品牌價值的前提下(xià)，全面打造一個新的螺蛳灣。

做一線管理(lǐ)多年的俊發·新螺蛳灣國際商貿城(chéng)二期市場項目總監王偉，面對(duì)新經濟對(duì)傳統批發模式的沖擊感觸頗多。如今，一方面是信息技術高(gāo)速發展帶來(lái)的線上(shàng)交易增多、價格更加透明(míng)，一方面是交通發達、物流業發達帶來(lái)的便利性，都給新螺蛳灣市場以“二級批發”爲主的商戶帶來(lái)巨大(dà)的影響。“舉個例子，以前雲南州市的客戶如果去廣州進貨，不僅需要在昆明(míng)轉車，還要坐(zuò)火車30多個小(xiǎo)時(shí)到(dào)達，非常不便。如果高(gāo)鐵(tiě)開(kāi)通，七八個小(xiǎo)時(shí)就能(néng)到(dào)廣州，直接找到(dào)一級批發商拿貨，再留個微信，就可以直接在線上(shàng)交易了(le)。”

應對(duì)這(zhè)種新形勢，及時(shí)調整，王偉談了(le)幾點公司的思考和(hé)措施——

“首先，把人留下(xià)來(lái)。要吸引更多的消費者到(dào)螺蛳灣，則需改變單一的批發購物模式，把新螺蛳灣打造成集購物、餐飲、遊樂、休閑等一體的體驗式商業中心。

近期，初步做了(le)一些(xiē)改變：

第一是改變過去的低(dī)端面貌場所，提升購物環境。如二期8區(qū)樓下(xià)的小(xiǎo)吃街，過去不僅布局混亂不堪，衛生狀況也(yě)極其惡劣，我們把那些(xiē)不合格的攤位進行了(le)清除，重新規劃裝修、嚴格統一管理(lǐ)，去年10月，新的美(měi)食城(chéng)開(kāi)業，整潔規範、品類衆多、經營紅(hóng)火，廣受好(hǎo)評。另外(wài)，商戶經營店(diàn)面檔次需提升，許多人甚至不知(zhī)道(dào)許多品牌電器的一級代理(lǐ)商就在新螺蛳灣市場二期，因爲環境與品牌代理(lǐ)商店(diàn)面的想象相距甚遠。重新改造升級後的店(diàn)面，即使本增加了(le)，采購商卻覺得更靠譜。

第二是面對(duì)片區(qū)常住人口越來(lái)越多，而傳統批發市場的人氣卻不斷下(xià)降的現(xiàn)狀，我們逐步調整業态和(hé)購物形式，在新零售方面狠下(xià)功夫，把市場的含金(jīn)量做起來(lái)。如我們打造的運動專區(qū)，招募知(zhī)名品牌入駐，一改過去中低(dī)端購物的固有印象；而今年6月1日剛開(kāi)業的“韓國女裝館”，把更多時(shí)尚理(lǐ)念融入其中，增加零售的比重。

第三是面對(duì)目前集合式購物趨勢，我們把多個相關品類集中在一起規劃，滿足了(le)消費者多層次的購物需求，也(yě)降低(dī)了(le)商戶單項經營的風(fēng)險。如我們在17區(qū)的4樓開(kāi)放(fàng)的商超供應鏈就是一個全新的嘗試。以前，一個賣塑料制品的商戶和(hé)一個賣瓷器的商戶互不相幹，品類單一，抗風(fēng)險能(néng)力差，且鋪子都是10多個平方米的小(xiǎo)開(kāi)間。如今爲了(le)滿足集合式購物，他(tā)們可以整合起來(lái)，做成一個大(dà)超市類型的開(kāi)放(fàng)式購物空(kōng)間，不僅豐富性增加了(le)，也(yě)大(dà)大(dà)提升了(le)檔次。

其次，除了(le)把人氣留下(xià)來(lái)，還要讓我們雲南的産品走出去。雲南雖不及江浙一帶幾十年的産業積澱，但(dàn)雲南有自(zì)身的特色産業優勢和(hé)面向南亞東南亞的區(qū)位優勢。希望由政府牽頭，在螺蛳灣設置特定區(qū)域，進行外(wài)貿采購、海關報(bào)稅等，還可組織展銷會(huì)，拓寬商戶們的銷售渠道(dào)，讓雲南特色産品賣到(dào)全國甚至全球。”

新螺蛳灣市場一期和(hé)三期則面臨不同的挑戰。一期是以傳統服裝、鞋帽爲主的傳統批發型市場聚集而成，商業模式較爲成熟、人氣也(yě)較高(gāo)，“但(dàn)必須做到(dào)與時(shí)俱進。除了(le)批發業務以外(wài)，我們考慮到(dào)未來(lái)5年，片區(qū)内的居住人口将突破15萬人，項目周邊輻射人口将達100萬人，圍繞這(zhè)樣龐大(dà)的購物需求，我們對(duì)零售業态比重進行了(le)增加，并讓經營環境往商場方向走。”俊發·新螺蛳灣國際商貿城(chéng)一期市場項目總監曹洪源介紹。

“比如我們正在裝修的4樓區(qū)域，鋪面的面積都在150平方米以上(shàng)，最大(dà)的達到(dào)200多平方米，這(zhè)已經遠遠超出了(le)單純批發的概念。落地窗設計(jì)、輕奢裝修風(fēng)格，營造了(le)一種更具時(shí)代氣息的購物氛圍。另外(wài)還設有1000多平方米的餐飲區(qū)，大(dà)大(dà)彌補了(le)配套不足的缺點。”

“總之，要做到(dào)批發、零售兩條腿走路，線上(shàng)線下(xià)同步化，僅靠一個個小(xiǎo)商家是做不到(dào)的，需要市場方集合衆多力量組織實施。”曹洪源說。

定位于“建材家居博覽城(chéng)”的新螺蛳灣三期，起步更晚，但(dàn)發展空(kōng)間值得期待。三期市場項目負責人張選光介紹，除了(le)承載菊花(huā)村中藥材市場搬遷的區(qū)域之外(wài)，建材家居這(zhè)一大(dà)類業态陸續火熱招商。“總建築面積約70萬平方米，6個區(qū)8層樓，聚合建材家居全産業鏈。”

“尤其值得一提的是窗簾布藝市場，面積9萬平方米，目前是全昆明(míng)規模最大(dà)的窗簾市場。經營窗簾和(hé)床上(shàng)用(yòng)品的很(hěn)多商家是我們做工(gōng)作(zuò)從(cóng)一期、二期轉移過來(lái)的，因爲産品的特殊性，展示空(kōng)間需求較大(dà)，之前的鋪面已經不能(néng)滿足。同時(shí)，由于借鑒了(le)一期、二期的經驗教訓，三期從(cóng)規劃、硬件設施配置上(shàng)就起點更高(gāo)，比如立體停車場、電梯、通道(dào)等設施，滿足做生意的各個環節。”

“三期的招商完成是在2018年，市場還需要培育，目前開(kāi)門(mén)率約90%，但(dàn)我們有信心把市場炒熱做熟，下(xià)一步還将把家居這(zhè)一闆塊的招商拓展進來(lái)。”

軟硬件提升改造  舊貌換新顔

2018年9月，俊發·新螺蛳灣國際商貿城(chéng)全面啓動了(le)一期市場“衛生間升級改造”項目，總投資約爲2500萬元，計(jì)劃改建衛生間143間。現(xiàn)已完成所有的改造項目，“新款”衛生間于今年6月正式投入使用(yòng)。

據介紹，率先啓動的是在一期市場A區(qū)5樓辦公區(qū)的衛生間樣闆間升級改造。具體措施是将原有的水(shuǐ)槽式廁所拆除，更換成蹲便器式；原有水(shuǐ)箱式小(xiǎo)便池拆除，更換成自(zì)動感應式；更換衛生間隔斷和(hé)上(shàng)下(xià)水(shuǐ)管材，并對(duì)屋面、地面防水(shuǐ)布置、開(kāi)關、插座、漏電保護器、配電箱、應急燈等進行更換。

總體空(kōng)間布局滿足人性化需求，最大(dà)化合理(lǐ)利用(yòng)空(kōng)間；根據性别特點合理(lǐ)配比男(nán)女衛生間的小(xiǎo)便池和(hé)蹲便器數量；還針對(duì)原有清潔工(gōng)清洗區(qū)域的不合理(lǐ)分配重新進行了(le)設計(jì)。

另外(wài)，對(duì)抽排風(fēng)機和(hé)風(fēng)量、便池和(hé)洗手池清潔用(yòng)水(shuǐ)、整體燈光照明(míng)進行全面升級，集成自(zì)動感應出水(shuǐ)、自(zì)動通排風(fēng)扇、聲控感應燈光三大(dà)系統；裝修内飾方面，加裝了(le)鋼制結構的門(mén)框整體呈現(xiàn)出現(xiàn)代化工(gōng)業風(fēng)格，改用(yòng)簡潔明(míng)快(kuài)的淺灰色瓷磚。

“衛生間幹淨衛生整潔，心情都美(měi)美(měi)的。俊發來(lái)了(le)，新螺蛳灣真的變了(le)！”一位商戶感歎。

其實，這(zhè)隻是俊發新螺蛳灣升級改造的一個小(xiǎo)小(xiǎo)事(shì)例。從(cóng)2018年以來(lái)，市場導視(shì)系統升級、公共免費服務WiFi設置、物業形象升級、外(wài)立面清洗、增加内部市場綠植栽培等舉措陸續進行，深受好(hǎo)評。

許多商戶和(hé)消費者曾反映，在商貿城(chéng)這(zhè)樣業态十全的商貿航母，導視(shì)系統就相當于“雷達系統和(hé)指示系統”，消費者們批發購物想要省時(shí)省力全靠它們。新增的導視(shì)系統包括：車輛導視(shì)5座、戶外(wài)二級導視(shì)7座、戶外(wài)三級導視(shì)19個、戶外(wài)行人導視(shì)近200個、商場入口門(mén)頭标識約50個、停車導視(shì)系統15座⋯⋯

環境換裝，人也(yě)換裝。今年3月，市場的物業服務人員，包括安保、工(gōng)程、保潔等闆塊工(gōng)作(zuò)者全部換上(shàng)新設計(jì)的工(gōng)裝，搭配新定制的工(gōng)牌，方便業主及商戶們更好(hǎo)地監督物業公司員工(gōng)的工(gōng)作(zuò)，也(yě)更有辨識度。“改變的是形象，但(dàn)不變的是初心，俊發·新螺蛳灣物業的使命沒有變，熱忱沒有變，奮勇争先、真誠服務的身影也(yě)沒有變。”俊奧公司策劃部一位同事(shì)評價道(dào)。

“一帶一路”使古老(lǎo)的絲路煥發出新的蓬勃生機。雲南位于中國西南部，是中國唯一可以同時(shí)從(cóng)陸上(shàng)溝通東南亞、南亞的省份，區(qū)位優勢獨特，這(zhè)使得雲南成爲了(le)“一帶一路”建設上(shàng)具有突出地緣優勢的省份之一。

俊發·新螺蛳灣由于其已有優勢和(hé)區(qū)位發展前景，享有其他(tā)區(qū)域無法比拟的人才、資金(jīn)、市場、物流等資源，将成爲“一帶一路”建設面向南亞東南亞的重要支點。時(shí)勢造英雄，在這(zhè)個充滿發展活力的新時(shí)代，新螺蛳灣片區(qū)已經勾勒出一幅跨越式發展的藍圖，不忘初心、砥砺前行。